Hatay’da miras kalan taşınmazlarda hissesi bulunan binlerce vatandaşı yakından ilgilendiren yeni düzenleme yürürlüğe girdi. Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 sayılı Kanun’la, mirasçılar arasındaki ortaklığın satış yoluyla sona erdirilmesine ilişkin önemli bir değişiklik yapıldı. Düzenlemeye göre, belirlenen şartları taşıyan miras taşınmazlarının ilk açık artırması yalnızca taşınmaza malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecek.
İlk satış yalnızca mirasçılar arasında yapılacak
Yeni uygulama, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması şartıyla uygulanacak.
Mirasçılardan birinin ortaklığın satış yoluyla giderilmesini istemesi ve mahkemenin bu yönde karar vermesi hâlinde taşınmaz doğrudan herkese açık artırmaya çıkarılmayacak. İlk açık artırmaya sadece taşınmazda hissesi bulunan mirasçılar katılabilecek.
Böylece miras kalan ev, arsa veya tarlanın öncelikle aile içinde kalabilmesine imkân tanınacak.
Bütün Mirasçıların Onayı Gerekmeyecek
Önceki uygulamada satışın yalnızca ortaklar arasında yapılabilmesi için bütün paydaşların onayı aranıyordu. Mirasçılardan birinin buna karşı çıkması durumunda ihale herkese açık şekilde gerçekleştirilebiliyordu.
Yeni düzenlemeyle birlikte, gerekli şartları taşıyan miras taşınmazlarında ilk artırmanın sadece malik mirasçılar arasında yapılması kanuni bir zorunluluk hâline getirildi. Ancak bu yöntem yalnızca bir defa uygulanacak.
İlk İhalede Hangi Fiyat Geçerli Olacak?
Satışa çıkarılacak taşınmaz için öncelikle bir muhammen kıymet, yani tahmini satış değeri belirlenecek. Değer tespitinde taşınmazın konumu, yüzölçümü, imar durumu, yapısal özellikleri ve bölgedeki emsal fiyatlar dikkate alınacak.
Sadece mirasçıların katılacağı ilk artırmada teklifin, taşınmaz için belirlenen muhammen kıymetin yüzde 100’ünü ve ilgili satış giderlerini geçmesi gerekecek. Bu nedenle taşınmazın düşük bir bedelle aile içindeki mirasçılardan birine geçmesi mümkün olmayacak.
İlk İhalede Satılmazsa Ne Olacak?
Mirasçılar arasında yapılan ilk artırmada taşınmazın satılamaması durumunda ikinci açık artırmaya geçilecek. İkinci artırmaya mirasçı olmayan üçüncü kişiler de katılabilecek. İkinci artırmada ise teklifin, muhammen kıymetin yüzde 50’si ile varsa öncelikli alacakların toplamından yüksek olan tutarı ve satış giderlerini aşması gerekecek.
Her Miras Kalan Taşınmazı Kapsamıyor
Düzenleme bütün hisseli gayrimenkuller için uygulanmayacak. İlk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılabilmesi için şu koşullar aranacak:
- Taşınmazın bütün maliklere miras yoluyla geçmiş olması,
- Taşınmaz üzerinde mirasçı olmayan üçüncü bir kişinin hissesi bulunmaması,
- Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi.
Taşınmazın bir bölümünün sonradan üçüncü bir kişiye satılmış olması veya mirasçı olmayan bir kişinin tapuda pay sahibi bulunması hâlinde bu özel uygulamadan yararlanılamayacak.
Hatay’da Değer Tespiti Büyük Önem Taşıyacak
Düzenleme, deprem sonrasında taşınmaz fiyatlarının ve imar koşullarının önemli ölçüde değiştiği Hatay’da ayrı bir önem taşıyor.
Antakya, Defne, İskenderun, Kırıkhan, Samandağ ve diğer ilçelerde miras kalan konut, arsa, tarla ve arazilerin satışında belirlenecek muhammen kıymet, ilk artırmanın başlangıç şartını doğrudan etkileyecek. Rezerv yapı alanları, yeni imar planları, hasar durumu, yeniden yapılaşma çalışmaları ve taşınmazın güncel hukuki durumu da değer tespitinde kritik rol oynayabilecek.
Açık artırmada en yüksek teklifi verdiği hâlde ihale bedelini süresi içerisinde yatırmayan kişi için de yeni yaptırımlar getirildi. Ortaklığın giderilmesi satışlarında bedeli yatırmayan mirasçının teminatı iade edilmeyecek. Teminat diğer pay sahiplerine hisseleri oranında dağıtılacak. Ayrıca teklif edilen bedelin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanabilecek.
Emlakçılar Sadece Doğrulanmış İlan Bağlantısını Paylaşabilecek
Ticaret Bakanlığının açıklamasına göre emlak işletmeleri, sosyal medya hesaplarında yalnızca EİDS doğrulaması yapılmış ilanların bağlantısını paylaşabilecek. Bunun dışında doğrudan ilan niteliği taşıyan doğrulanmamış paylaşımlar yaptırıma konu olabilecek. Bakanlık, vatandaşları sosyal medyada karşılaştıkları doğrulanmamış taşınmaz ilanları, sahte ilanlar ve kapora dolandırıcılığına karşı dikkatli olmaları konusunda uyardı.
Mirasçılar Satıştan Önce Hukuki Durumu Kontrol Etmeli
Hatay’da miras kalan taşınmazlarda ortaklığı sona erdirmek isteyen vatandaşların tapudaki malik bilgilerini, üçüncü kişi hissesinin bulunup bulunmadığını ve taşınmazın güncel değerini kontrol etmesi gerekiyor. Düzenleme, mirasçılardan birinin taşınmazı doğrudan istediği bedelle satın alabileceği anlamına gelmiyor. Süreç mahkeme kararı, satış işlemleri, değer tespiti ve elektronik açık artırma kuralları çerçevesinde yürütülecek.
