Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli taşınmazlarda önalım (şufa) hakkının kullanılmasına ilişkin önemli bir iptal kararı verdi. Yüksek Mahkeme, önalım davalarında pay bedelinin hâkim tarafından taşınmazın güncel rayiç değeri üzerinden belirlenmesini öngören düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.
6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararın yürürlüğe girmesi için 9 aylık süre öngörüldü. Buna göre iptal hükmü 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek. Karar, özellikle miras yoluyla paylaşılan arsa, tarla ve konutlar başta olmak üzere hisseli taşınmaz sahiplerini ilgilendiriyor.
Hisseli Tapuda Rayiç Bedel Düzenlemesi İptal Edildi
Türk Medeni Kanunu'nun 734'üncü maddesinde Aralık 2025'te yapılan değişiklikle önalım davalarında ödenecek bedelin hâkim tarafından belirlenen güncel rayiç değer üzerinden hesaplanması düzenlenmişti.
Bu uygulamayla, tapuda belirtilen satış bedeli yerine taşınmaz payının güncel piyasa değerinin esas alınması öngörülüyordu. Düzenleme, değişiklikten önce açılmış ve henüz sonuçlanmamış davaları da kapsıyordu.
Anayasa Mahkemesi ise söz konusu bedel belirleme yöntemini Anayasa'ya aykırı buldu. Böylece hisseli taşınmazların satışında önalım hakkının kullanılması sırasında ödenecek bedeli düzenleyen hükmün iptaline karar verildi.
AYM Kararı Neden İptal Etti?
Anayasa Mahkemesinin kararında mülkiyet hakkı ve taraflar arasındaki menfaat dengesine ilişkin değerlendirmeler öne çıktı.
Hâkim tarafından belirlenecek rayiç değerin taşınmazın gerçek satış bedelinden farklılaşması durumunda, payı satın alan kişi ile önalım hakkını kullanmak isteyen hissedar arasında ekonomik dengesizlikler oluşabileceği değerlendirildi.
Kararda, tarafların mülkiyet hakkının korunması ve ödenecek bedelin belirlenmesinde adil dengenin sağlanması gerektiğine dikkat çekildi.
İptal kararı, yalnızca rayiç bedelin esas alınmasına ilişkin hükmü değil, düzenlemenin daha önce açılmış davalara uygulanmasını öngören geçiş hükmünü de kapsıyor.
Önalım Hakkı Ortadan Kalkıyor Mu?
Anayasa Mahkemesinin kararı, hisseli taşınmazlarda önalım hakkını ortadan kaldırmıyor. Türk Medeni Kanunu'nun 732'nci maddesinde düzenlenen yasal önalım hakkı varlığını koruyor.
Önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazdaki hissenin üçüncü bir kişiye satılması durumunda diğer paydaşlara belirli koşullarla öncelikli satın alma imkânı tanıyor.
Dolayısıyla iptal kararıyla hissedarların önalım davası açma hakkı kaldırılmış değil. Değişiklik, bu hakkın kullanılması sırasında ödenecek bedelin nasıl belirleneceğine ilişkin yasal düzenlemeyi ilgilendiriyor.
Karar 6 Ağustos 2027'de Yürürlüğe Girecek
Anayasa Mahkemesi, iptal hükmünün yürürlüğe girişini Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren 9 ay erteledi.
Buna göre 6 Kasım 2026'da yayımlanan karar, 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek. Bu süre içerisinde Türkiye Büyük Millet Meclisinin iptal edilen hükmün yerine yeni bir yasal düzenleme yapması mümkün olacak.
İptal kararının ertelenmiş olması nedeniyle mevcut düzenleme, yürürlükten kalkacağı tarihe kadar uygulanmaya devam edecek. Bu nedenle hâlihazırda devam eden önalım davalarında bedellerin kendiliğinden değişmesi veya kesinleşmiş mahkeme kararlarının otomatik olarak geçersiz hâle gelmesi söz konusu değil.
Hisseli Tapuda Önalım Davası Nasıl Açılır?
Önalım hakkı, hisseli bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması durumunda diğer paydaşların başvurabileceği hukuki yollardan biri.
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için ilgili paydaşın, payı satın alan kişiye karşı dava açması gerekiyor. Bu süreçte kanunda öngörülen hak düşürücü sürelere uyulması önem taşıyor.
Mevcut düzenlemeye göre satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, her durumda satış tarihinden itibaren bir yıl içerisinde önalım hakkının kullanılması gerekiyor.
Anayasa Mahkemesinin rayiç bedel düzenlemesine ilişkin iptal kararı, önalım hakkının varlığını veya bu hakkın kullanılmasına ilişkin süreleri ortadan kaldırmıyor.
Miras Kalan Arsa, Tarla Ve Konutları Nasıl Etkileyecek?
Karar, özellikle birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda önem taşıyor. Miras yoluyla hisseli hâle gelen arsa, tarla ve konutlarda paydaşlardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması durumunda önalım hakkı gündeme gelebiliyor.
Bu tür satışlarda diğer hissedarların önalım hakkını kullanmak istemesi halinde ödenecek bedelin belirlenmesi, dava sürecinin önemli aşamalarından birini oluşturuyor.
Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, bu bedelin hesaplanmasına ilişkin mevcut yöntemin değiştirilmesini gerektirebilecek. Ancak yeni yöntemin nasıl şekilleneceği, yasama sürecinde yapılabilecek düzenlemelere bağlı olacak.
Hisseli Tapu Sahipleri İçin Bundan Sonra Ne Olacak?
Anayasa Mahkemesinin kararıyla önalım hakkı devam ederken bedelin belirlenmesine ilişkin düzenlemenin yürürlükten kalkacağı tarih netleşti.
6 Ağustos 2027'ye kadar yeni bir yasal düzenleme yapılması durumunda, önalım davalarında uygulanacak bedel hesaplama yöntemi yeniden belirlenebilecek.
