Ortak Tapuda Kritik Şufa Kararı

Yargıtay, ortak tapulu tarla ve benzeri taşınmazlarda ön alım (şufa) hakkına ilişkin emsal niteliğinde bir karara imza attı. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi tarafından verilen ve 21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan karar, özellikle miras yoluyla ya da çok paydaşlı şekilde edinilen tek tapulu taşınmazlarda yeni bir dönemin kapısını araladı.

Karara göre, satış sırasında itiraz etmeyen paydaşın sonradan ön alım hakkı talep etmesi dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacak. Ancak bu durum, taşınmazda fiili taksimin varlığına göre değişecek.

Şufa Hakkı Nedir?

Kamuoyunda “şufa hakkı” olarak bilinen ön alım hakkı, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda bir paydaşın hissesini üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara öncelikli satın alma imkânı tanıyor.

Kararda ön alım hakkı şu ifadelerle tanımlandı:

“Yasal önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan özel hukuk nitelikli bir kısıtlamasıdır. Bu itibarla, önalım hakkından doğan bu kısıtlama ancak bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması ve diğer paydaş veya paydaşların bu hakkı dava yoluyla kullanmaları halinde ortaya çıkar.”

Türk bilim insanları Antarktika'daki araştırmalarıyla sağlık ve tarıma ışık tutuyor

İçeriği Görüntüle

Bu tanım, ön alım hakkının otomatik değil, dava yoluyla kullanılabilen bir hak olduğunu bir kez daha ortaya koydu.

Tarlada Sınır Çizgisi Belirleyici

Somut olayda, ortak tapulu bir tarlada paydaşlardan biri hissesini üçüncü kişiye sattı. Diğer paydaş ise satışın kendi adına yapılması talebiyle dava açtı. Satışı yapan taraf, tarlada fiili taksim bulunduğunu ve herkesin kendi bölümünü kullandığını savundu.

İlk derece mahkemesi bu gerekçeyle davayı reddetti. Ancak dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine yeniden Yargıtay’ın önüne geldi.

Bilirkişi raporunda ise:

• Tarlanın boş ve ekilmemiş olduğu,

• Sınır çizgileri ya da belirgin ayırıcı hatların bulunmadığı,

• Fiili taksimin somut biçimde ortaya konulamadığı

tespit edildi.

Yargıtay, bu tespitlerin yeterince dikkate alınmadığını belirterek yerel mahkeme kararını bozdu.

Kararda dikkat çeken ifade ise şöyle:

“Paydaşlar arasında özel taksim yapılmış ve herkes belirli kısmı kullanırken, satış anında hak iddia etmeyen davacının sonradan ön alım hakkını kullanması Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.”

Karar Ne Anlama Geliyor?

Bu emsal karar, ortak tapulu taşınmazlarda iki kritik unsuru öne çıkarıyor:

1️⃣ Fiili Taksim Varsa

Paydaşlar taşınmazı kendi aralarında fiilen bölmüş ve herkes belirli bir kısmı kullanıyorsa, satış anında itiraz etmeyen kişi sonradan şufa hakkı iddia edemeyebilir.

2️⃣ Fiili Taksim Yoksa

Mahkemeler, taşınmazda gerçekten bir fiili bölünme olup olmadığını ayrıntılı şekilde araştırmak zorunda. Sınırların net olmaması halinde ön alım hakkı yeniden değerlendirilecek.

Ortak Tapulu Tarlalar İçin Uyarı

Karar; miras kalan ya da birden fazla kişiye ait tek tapulu tarla ve gayrimenkullerde satış yapacak paydaşlar açısından önemli sonuçlar doğuruyor.

Özellikle:

• Satış anındaki itiraz süreci

• Taşınmazdaki sınırların belirginliği

• Fiili taksimin somut delillerle ispatı

olası davalarda belirleyici olacak.

Uzmanlara göre bu karar, ortak tapulu tarla satışlarında daha dikkatli ve belgeli bir sürecin yürütülmesini zorunlu kılacak.